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Pourquoi investir en nue-propriété


Acheter un bien 60% de sa valeur

Aucune gestion locative

Exonération d’IFI

Le détail de l’investissement en nue-propriété



La pleine propriété d’un bien est la somme de deux composantes : l’usufruit et la nue-propriété.

La nue-propriété est le droit de posséder les murs d’un bien (abusus en latin), alors que l’usufruit est le droit de se servir de ce bien ou d’en recevoir les revenus (usus et fructus en latin).

Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit. Cette stratégie intervient souvent en matière de gestion de patrimoine.

Il existe 2 types de démembrement :

  • Le démembrement viager : si l’usufruit est “viager” il s’éteint avec le décès de l’usufruitier.
  • Le démembrement temporaire d’usufruit. C’est à dire que le bien est démembré pour une durée prédéterminée.

Dans ce dernier cas, l’acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété se fait avec une décote allant jusqu’à 60% pour une durée moyenne de démembrement de 15 ans.

La valeur d’acquisition de l’appartement est la valeur de la pleine-propriété déduction faite de la valeur actualisée des loyers que le nu-propriétaire n’aura pas perçu.

Le nu-propriétaire est alors propriétaire des murs mais ne perçoit aucun loyer. Il ne se charge pas non plus de la gestion du bien. C’est souvent un bailleur social qui prend l’usufruit.

A la fin de la période de démembrement, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient automatiquement plein-propriétaire du bien acheté avec une décotte de 60%.

Il peut librement disposer de ce bien : le vendre, le louer ou y habiter.

Cette stratégie est particulièrement pertinente dans trois cas de figures :

  1. On n’a pas un besoin de loyers pendant les 15 prochaines années : prenons l’exemple d’une personne ayant 50 ans. Elle souhaite avoir un complément de trésorerie dans 15 ans à la retraite mais pas de manière immédiate.
  2. On a un IFI conséquent : car la nue-propriété n’entre pas dans le calcul de l’IFI.
  3. On a un bénéfice foncier important : car, souvent acheté à crédit, les intérêts d’emprunt du bien acheté en nue-propriété viennent en déduction du bénéfice foncier d’un autre bien.

Exemple


Prenon l’exemple de Gérard qui souhaite acquérir la nue-propriété.

Le fonctionnement est le suivant :

  • Imaginons un appartement dont la valeur est 200 000€.
  • L’usufruit acheté par le bailleur social à pour valeur 80 000€.
  • La nue-propriété de cet appartement est donc de 120 000€.
  • Gérard va donc acquérir un appartement pour 60 % de sa valeur…
  • Évidemment, il n’aura pas de loyers, mais pas non plus de charges pendant 17 ans.
  • A la 17ème année, Gérard est plein-propriétaire d’un bien dont la valeur est 200 000€.
  • Sans prendre en compte la plus-value foncière, il a déjà fait un gain de 80 000€ non imposable.

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